“Thực tế một số ngân hàng, cơ quan công chứng và văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất không nhận thế chấp, công chứng và đăng ký loại tài sản này nhằm bảo vệ mình” - công chứng viên Nguyễn Trí Hòa cho hay tại tọa đàm “Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở” do Trung tâm Thông tin và Tư vấn công chứng thuộc Sở Tư pháp TP.HCM tổ chức ngày 12-4.

Một tài sản thế chấp nhiều lần: Khó ai biết

Nguyên nhân dẫn đến điểm nghẽn trong việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai (viết tắt là HTTTL) được nhận định là do hành lang pháp lý cho giao dịch này quá thiếu và lại còn mâu thuẫn. “Bộ luật Dân sự cho phép nhưng Luật Nhà ở lại đòi nhà ở muốn giao dịch phải có giấy chứng nhận, còn Luật Công chứng yêu cầu tài sản công chứng phải có thật. Do tài sản HTTTL là tài sản chưa có, nếu công chứng sẽ trái các quy định này” - ông Hòa cho biết.

Trước đây, chính Bộ Tư pháp cũng từng có văn bản yêu cầu cơ quan đăng ký không được đăng ký nhà ở HTTTL vì chưa có giấy tờ sở hữu. Đến khi Hội Công chứng TP có văn bản phản đối, Bộ mới rút lại điều khoản này. “Văn phòng của tôi cũng bị đoàn thanh tra của Bộ Tư pháp “thổi còi” vì công chứng hợp đồng thế chấp nhà ở HTTTL” - ông Phạm Xuân Thọ, Trưởng Văn phòng Công chứng Trung tâm, cho hay.

Các công chứng viên, ngân hàng và cơ quan đăng ký cho hay đáng lo ngại đối với tài sản HTTTL là không kiểm tra, kiểm soát được tài sản có bị thế chấp hai, ba lần tại các nơi khác nhau hay không. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất TP dẫn chứng: Tại TP có một số dự án rất lớn, trị giá hàng ngàn tỉ đồng được chủ đầu tư thế chấp ở hai ngân hàng tại TP.HCM và Hà Nội vì không ai kiểm soát được.

 
Thế chấp tài sản HTTTL ước chiếm khoảng 40% lượng khách hàng vay cá nhân. Ảnh: HTD

“Hoặc có trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp dự án trong khi người mua căn hộ cũng đem thế chấp tài sản. Có khi bên mua tài sản HTTTL rồi đem cho thuê với giá trị hợp đồng cả mấy chục tỉ đồng, bên đi thuê lại đem thế chấp tiếp. Như vậy một tài sản chưa hiện hữu nhưng đem thế chấp ba lần” - ông Hòa dẫn chứng.

Bà Võ Thị Hiếu Hạnh, Phó Giám đốc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, cũng cho hay không thể kiểm tra được thông tin vì ngoài các cơ quan đăng ký tại TP còn các trung tâm đăng ký giao dịch trực thuộc Cục Đăng ký Quốc gia. Do việc kết nối thông tin giữa các cơ quan này không đầy đủ nên nếu kiểm tra được thì cũng mất nhiều thời gian, vi phạm thời gian quy định giải quyết hồ sơ (hiện nay công chứng và đăng ký giao dịch được thực hiện ngay trong ngày).

Chấm dứt hợp đồng mua bán nhà: Ngân hàng rối

Luật sư Lê Trọng Dũng, chỉ ra hàng loạt rủi ro mà các ngân hàng gặp phải khi nhận thế chấp loại tài sản này. “Hiện việc đăng ký giao dịch này thực hiện dưới hình thức là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở (như quyền được mua tiếp, quyền nhận lại tiền, quyền nhận bồi thường và tái định cư…). Nhưng nếu hợp đồng mua bán bị chấm dứt vì nhiều lý do thì các quyền tài sản đi kèm cũng bị chấm dứt theo, khi đó ngân hàng không có cơ sở để xử lý thu hồi nợ” - ông Dũng bày tỏ.

Ông Dũng đặt vấn đề: Chủ đầu tư thế chấp dự án và quyền sử dụng đất tại một ngân hàng, sau đó người mua thế chấp căn hộ HTTTL tại ngân hàng khác thì quyền lợi của hai ngân hàng này được giải quyết ra sao khi xảy ra trường hợp phải xử lý nợ do chủ đầu tư mất khả năng thanh toán? Vietcombank cũng đề nghị mở rộng đối tượng nhà ở HTTTL được thế chấp tại ngân hàng. Bởi theo Nghị định 71/2010, chỉ có nhà ở HTTTL từ các dự án của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mới được thế chấp. “Những cá nhân muốn thế chấp ngôi nhà trong tương lai của mình để vay tiền hoàn thiện nhà không được giải quyết” - ông cho hay.

Ông Hồ Quang Huy, Cục phó Cục Đăng ký Quốc gia giao dịch bảo đảm, cũng nhìn nhận việc xử lý tài sản HTTTL phụ thuộc rất lớn vào người đi thế chấp. Do đó, ông khuyến nghị cần phải xem xét, đánh giá kỹ về năng lực tài chính, thiện chí… của người đi thế chấp. “Bộ Tư pháp đang chuẩn bị ban hành thông tư hướng dẫn về trình tự thủ tục thế chấp nhà ở HTTTL để giao dịch được thực hiện thuận lợi” - ông cho hay.

CẨM TÚ

Đơn phương chẩm dứt Hợp đồng uỷ quyền trước thời hạn

Trong nhiều trường hợp một trong hai bên nhận uỷ quyền và uỷ quyền không hài lòng về các thực hiện công việc của đối phương, họ có quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng uỷ quyền và yêu cầu các lợi ích hợp pháp của mình.

Việc ký Hợp đồng ủy quyền hay Giấy ủy quyền chỉ là hình thức ủy quyền, nhưng bản chất của việc ủy quyền vẫn là việc một người nhân danh và vì lợi ích của người khác thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện.

Việc lựa chọn hình thức ủy quyền như thế nào là do các bên tự thỏa thuận với nhau. Đối với Hợp đồng ủy quyền, thì bên ủy quyền và bên nhận ủy quyền phải cùng nhau ký vào hợp đồng. Còn đối với Giấy ủy quyền, bên ủy quyền chỉ cần ký tên, đóng dấu.

Theo quy định Bộ Luật Dân sự 2005, việc đơn phương hủy hợp đồng ủy quyền là ý chí chủ quan của người ủy quyền mà không cần xem xét lý do.

Theo đó, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên nhận ủy quyền tương ứng với công việc đã thực hiện hoặc bồi thường thiệt hại nếu có thoả thuận.

Đối với công việc ủy quyền không có thù lao, bên ủy quyền cũng có thể chấm dứt bất cứ lúc nào và phải báo cho bên nhận ủy quyền trước một thời gian hợp lý. Nhưng nếu đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc hủy bỏ hợp đồng trái pháp luật, nếu gây thiệt hại, thì phải bồi thường.

Xét về khía cạnh thực tiễn, Hợp đồng ủy quyền nếu được công chứng (dù không bắt buộc) thì càng có giá trị. Bởi lẽ lúc này, ngoài việc Hợp đồng ủy quyền xác nhận bởi hai bên mà còn có sự công nhận tính xác thực, tính hợp pháp của bên thứ ba.

Nhưng khi hủy bỏ hay chấm dứt Hợp đồng ủy quyền thì vấn đề Hợp đồng ủy quyền đã được công chứng nhìn nhận khác.

Về mặt pháp lý, việc hủy bỏ hoặc chấm dứt Hợp đồng là hành vi pháp lý đơn phương chứ không phải là song phương hay đa phương, nên thủ tục không bắt buộc phải có sự đồng ý của cả các bên và không cần phải công chứng văn bản thông báo hủy hoặc đơn phương chấm dứt đó.

Tuy nhiên, Luật Công chứng viên 2006 quy định “việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó và phải được công chứng” đã vô tình làm hạn chế quyền đơn phương hủy bỏ Hợp đồng ủy quyền của bên ủy quyền hoặc bên nhận ủy quyền.

Thay vào đó, công chứng viên thường chỉ thừa nhận việc đơn phương hủy bỏ bằng hình thức “thỏa thuận chấm dứt hợp đồng”.

Công ty luật PLF